【REIT・3296】日本リート投資法人の評価　分配金利回りと値上がりは中々

日本リート投資法人【3296】は様々にバランス系と言える所があります。POも積極的に行い資産価値を増大させていますが、私としては今後の見通しを注視したい銘柄です。

なおこの銘柄は私もNISA口座で保有しており、配当も価格の上昇も中々であり好きな銘柄の一つです。評判が株価に反映されている点もあるのかなと見てはいます。

また前置きとしまして、情報については2018年8月29日時点でのデータとなります。

■概要

双日株式会社がメインスポンサーでかつ投資口を多く保有しており、その保有比率はなんと67%となっています。双日に関しては、利益の規模が商社首位の三菱商事と比較して10分の1くらいであり、規模としては中型～大型に属する商社ですがスポンサーとしては心強い限りです。また物件の資産運用会社も双日リートアドバイザーズです。

分配金利回りについては過去はよく5%台を推移していましたが、直近は少しづつゆっくりと値を上げているため4%台後半となっています。

また移得(ittoku)というユニークなサービスが開始されました。その内容は以下の通りとなっています。

敷金１ヶ月分	日本商業不動産保証株式会社の保証契約を締結することにより、通常の賃料10～12ヵ月分の敷金を、1ヵ月分に減額可能
連帯保証人不要	連帯保証人なし
保証委託料不要	保証委託料は日本リート投資法人が負担
原状回復費不要	退去の際にテナントは原状回復が不要。日本リート投資法人が負担

要はテナントが入りやすくするための施策であり、移転コストは下がるため入居と退去のコストは下がって成約率を高めるというものですが、その代わりに賃料を少し高めで成約するという内容です。

様々な欠点も考えられますが、日本リート投資法人は小規模のオフィスビルを多く抱えている事から利点もあるでしょう。このサービスが上手く機能していくことを願うばかりです。

またこのリートの決算説明会の資料は情報量が凄まじく、直近で送られた資料はその細かさに驚かされました。それでは日本リート投資法人の各データ見ていきましょう。

■各データから見る日本リートの状態

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料、つまり収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

項目	情報
株価	357000円
決算月	6月 / 12月
分配金利回り	4.74％
物件取得額合計	2,480億円
物件数	87棟
NAV倍率	1.11
NOI利回り	5.013％
有利子負債比率(LTV)	46.077％
含み損益率	10.3％
構成	総合型
格付	JCR：A
築年数	24.68
前期平均稼働率	99.5％

分配金は4.74％と十分に高いと言える水準ですが、直近の値上がりが徐々に値を上げており好調であることからその利回りは減少傾向にあります。状況によって今後は4.4～5.1%のレンジとなる可能性もあるという所です。

そして物件取得額は2480億円で中規模寄りのリートですが、まだ伸びしろは考えられます。NAV倍率は2018年のの値上がりにより1.11と平均より少し高めとなり、そしてNOI利回りは5.013%になります。

含み損益率は10.3％と良く、物件の取得額より評価額の方が高い、つまり資産価値が高いことを意味しています。有利子負債比率については46.077%と平均的で、このリートは今まで同様の値で推移しているため負債のコントロールが上手く出来ています。

築年数に関しては24.68と少々高めではあります。前期稼働率は99.5%と高いことから非常に上手く集客していることが伺えます。

ここまで見た内容について他の総合型リートと比較すると、突出した部分は無いため平均的と言えるリートです。

■各決算データと地域別の分散状態

期	第8期 (2016年6月期)	第9期 (2016年12月期)	第10期 (2017年6月期)	第11期 (2017年12月期)	第12期 (2018年6月期)
営業収益（百万円）	6607	6836	6947	7553	7225
営業利益（百万円）	3287	3527	3696	4115	3835
経常利益（百万円）	2944	3055	3218	3608	3329
当期純利益（百万円）	2944	3054	3218	3607	3329
一口当たり分配金（円）	7519	7800	8217	9211	8500
総資産（百万円）	225842	226398	226434	230417	230689
純資産（百万円）	112263	112389	112540	112924	112639
自己資本比率（％）	49.7	49.6	49.7	49	48.8
1口当たり純資産総額（円）	286562	286883	287268	288248	287522

2017年12月期に分配金が跳ね上がっていますが、これは2物件を譲渡したためその利益により高くなっています。しかしその次の決算期である2018年6月期では、物件取得も行い分配金を大きく落とすことなく着地させています。

また営業利益は徐々に上がりつつある状態ではあります。新規物件の取得も随時行っており、2018年7月にて公募増資(PO)を行い新規に21物件を取得しました。取得価格合計としては402億円であり大きい額となっています。

しかし次の2018年12月期には分配金が8303円と予測の発表がされており、つまり分配金減少が予定されていることから、実際にはどの様な額となるか予め心構えをしておく必要があります。

次は上位物件と地域別にどの様に分けられているかを分けて見て行きましょう。

順位	物件名称	取得価格	比率	用途
1位	大宮センタービル	156億円	6.28％	事務所
2位	FORECAST新宿SOUTH	140億円	5.64％	事務所
3位	タワーコート北品川	119億円	4.79％	住居
4位	芝公園三丁目ビル	74億円	2.98％	事務所
5位	ホーマットホライゾンビル	67億円	2.7％	事務所