【REIT・3470】マリモ地方創生リート投資法人の評価-地方に分散投資で今後に期待

2020年4月20日

配当(分配金)の利回りが高く推移することから、マリモ地方創生リート投資法人はご存知の方が多いと思われる銘柄だと思います。今回のブログ記事はその銘柄の評価記事を記載します。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年1月14日時点でのデータとなります。

■概要

メインスポンサーを株式会社マリモとする、総合開発型のリートです。

このリートの一番の特徴は、地方に特化・分散して物件を保有している事であり、それは全国各地に散らばる形で運用されています。

なお資産の中には商業施設、ホテル、住居、土地などが該当し、総合型らしく様々なカテゴリの資産を分散して保有しており、手広さが伺えるリートでもあります。

しかし利益を求めるのであれば、都心部に資産を持つ方が手っ取り早いし確実と言えるのですが、そのようなことはせず、地方に特化して運用されています。

この点をどう見るかは難しいですが、地方を活性化していく意味で今後も応援したいリートの一つです。

なお2016年07月29日上場というかなり若いリートであり、今後の運用方針についても注目される点です。

■マリモ地方創生リート投資法人の状態

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料収入であり、これは収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、 株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

項目 情報
投資口価格 107,100円
決算月 6月 / 12月
分配金利回り 6.45%
物件取得額合計 245億円
物件数 25棟
NAV倍率 0.88
NOI利回り 7.03%
有利子負債比率(LTV) 47.79%
含み損益率 16.09%
構成 総合型
格付 なし
築年数 13.02年
前期平均稼働率 98.4%

分配金は6.45%と高く、過去より高い数値で推移するリートです。

そして物件取得額は圧巻の245億円で、これは小型リートに分類されます。地方に特化するにあたって、今後もさほど上がらないのではないかと見ています。

NAV倍率は0.88であり、投資口価格としては低めに推移しています。

NOI利回りは7.03%であり、年々減少してはいるのですが、高い部類の利回りを維持しています。

含み損益率は16.09%と悪くなく、地方に特化しながら資産価値の高い物件を保有している事が分かります。

そして有利子負債比率については47.79%となっており、総合型の中では平均値より少し高めと言えるかもしれません。ですが多いとも言えませんので、今後も負債コントロールを継続して欲しい所です。

■各決算データと地域別の分散状態

第1期
(2016年12月)
第2期
(2017年6月)
第3期
(2017年12月)
第4期
(2018年6月)
営業収益(百万円) 608 744 755 1057
営業利益(百万円) 326 317 314 472
経常利益(百万円) 51 268 263 395
当期純利益(百万円) 49 267 262 394
純資産額(百万円) 8123 8302 8250 12671
総資産額(百万円) 19011 19371 19066 27746
自己資本比率(%) 42.7 42.9 43.3 45.7
1口当たり分配金(円) 977 3462 3431 3441

基本的には右肩上がりの推移であり、分配金も年々上昇しています。

2018年06月期には上場から第一回目の公募増資を行い7件の物件を取得したため、総資産額が増加しています。

公募増資ということもあり、この期では分配金は増えていませんが、次期でどうかという所です。

上位物件

順位 物件名称 取得価格 比率 用途
1位 アルティザ仙台花京院 27億円 11.13% 住居
2位 MRRくまもと 21億円 8.64% 郊外型商業施設
3位 ヤマダ電機
テックランド三原店
20億円 8.15% 郊外型商業施設
4位 MRRおおむた 13億円 5.16% 郊外型商業施設
5位 MRRデルタビル 12億円 4.89% 事務所

地域別

東京 2.5%
関東地区 29.6%
中部・近畿地区 17.1%
その他 68.3%

東京は2.5%と異常に低なっています。また大阪にも物件はありません。

全体的に九州の物件が多く、他リートではまず見られない構成です。マリモリートが地方への投資に力を入れている事が分かります。

旗艦物件は仙台のアルティザ仙台花京院であり、これは仙台駅から徒歩で10分の賃貸マンションです。ちなみに物件全体の比率としては、住居と商業施設で70%を占めており、事務所は僅かとしています。

■分配金利回りは高く、地方への活性化に賭ける

分配金利回りが高いのは、地方への良い物件へ投資しているという事もありますが、少々人気が薄い所があるという事も事実ではあります。

ちなみに少々脱線してREITではなく不動産投資の話になりますが、東京都心部などの物件は高くなってしまい、特にオフィス系物件は賃料などによる利回りが低くなる傾向にありました。

これは東京オリンピックなどによる不動産価格の過熱などが要因として挙げられます。兆円規模の投資を東京に集中するとなれば、やむなしの流れです。ただこれも、そろそろ是正される流れが来る局面になってきたのではないかと個人的に見ています。

その流れを逆らうようにして、地方への投資を続けるマリモ地方創生リート投資法人は、リスクはそれなりに当然ありますが、過熱箇所を避けて地域分散投資を行うという意味で、妙味があるのではないかと思う所はあります。

ただ物件の価格が低い地方に投資するという事もあり、純資産の伸びはゆっくりしたものになると推測しています。しかし今後もその地方創生という信念を貫き、利益を増加させてほしいリートの一つです。

■終わりに

投稿した全てのJ-REIT評価記事を以下に貼り付けておきますので、お時間がある時にご確認を頂ければ幸いです。

・J-REIT 評価記事一覧

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Posted by mortinvs