【REIT・8953】日本リテールファンド投資法人の評価－商業施設主体型における最大規模のリート

今回のブログ記事は日本リテールファンド投資法人を紹介していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年3月18日時点でのデータとなります。

三菱商事・UBSリアルティをスポンサーとする商業施設主体型リートであり、2002年に上場した古くから存在する投資法人です。その様な背景もあり、商業施設主体型の中では規模が最大である上に、J-REIT全体でも大型リートに分類されるほどです。

戦略については、中期的に都心型の商業施設に力を入れる事を目標の一つとして定めており、今後は人の集まる所に資本を投入していくとの事です。

これは日本の人口減少の影響があっても都心部は人が減りにくいという考えと、インバウンドは都市に人が集まりやすい属性があること、余暇時間を持つリタイア世代が増えるなど、商業施設を取り巻く環境を考慮した上での戦略となっています。

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料収入であり、これは収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

このリートはS&P・R&I・Moody’sの3社から格付を取得しており、高めの評価を取得しています。これは安定性が評価されているという事ですが、規模的に流石と言えます。

物件取得額は9057億円という超大型リートです。また含み損益率も10.86％と良い状態であり、NOI利回りも4.83%と大型リートでは十分な値です。

またNAV倍率は1.02となっており、投資口価格としては可もなく不可もなくといった所です。

そして有利子負債比率については44.24%となっていますが、これ位の値を10年近く保っていることから、驚くほど安定したコントロールがなされている印象です。

築年数については16.33年と少し上昇気味の推移ではありますが、まだ十分に若い状態です。なお稼働率は98.6％と、非常に良好です。

利益が減少・上昇する期が見受けられますが、分配金としては減少せず安定した額を出しており、その点は良い所です。

もちろん物件の購入・売却等も定期的に行ってはいますが、大量売却などの大ナタを振るわない限り、大型リートは分配金が安定しやすいのが利点です。もちろんこのリートもそれに該当します。