【REIT・3281】GLP投資法人の評価-物流施設主体型では最大規模のリート

今回のブログ記事はGLP投資法人を紹介していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年3月21日時点でのデータとなります。

概要

日本GLP株式会社をスポンサーとする物流施設主体型リートであり、2012年に上場した比較的に新しい投資法人です。

また物件取得を随時行っている事もあり、その規模は拡大を重ねて物流施設主体型では最大となっています。

戦略については、完成後に1年以上経過している安定稼働に乗った物流施設のみに投資を行う事としており、また規模と機能に一定の基準を満たしたものを投資対象としています。

そしてポートフォリオには以下の地域比率の基準を設定しています。

  • 関東圏 50~70%
  • 関西圏 20~40%
  • その他 5~20%

人口の多い首都圏を主体として、その他の地域に分散するポートフォリオです。特に物流施設は人口が鍵となやすいので、人口の多い所に基準を設定していくのは良い事でしょう。




各データから見るGLP投資法人の状態

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料収入であり、これは収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、 株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

項目 情報
投資口価格 117,500円
決算月 2月 / 8月
分配金利回り 4.40%
物件取得額合計 6095億円
物件数 76棟
NAV倍率 1.06
NOI利回り 5.43%
有利子負債比率(LTV) 45.05%
含み損益率 18.59%
構成 物流施設主体型
格付 S&P:AA
築年数 13.9年
前期平均稼働率 96.2%

このリートはS&PからAAという高い格付を取得しており、そのため日本銀行が取得している銘柄となっています。

物件取得額は6095億円という大型リートです。また含み損益率は18.59%とかなり高い状態であり、NOI利回りも5.43%と大型リートでは高い値です。

またNAV倍率は1.06となっており、投資口価格としては可もなく不可もなくといった所ですが、少しばかり値は上がっている状態です。

そして有利子負債比率については45.05%とそこそこの値ではありますが、極端な変動はないためコントロールがなされている印象です。

築年数については13.9年ではありますが、まだ十分に若い状態であることが伺えます。なお稼働率は96.2%でありますが、物件数が多いことを考えると良好と言えます。




各決算データと地域別の分散状態

第10期
(2017年2月)
第11期
(2017年8月)
第12期
(2018年2月)
第13期
(2018年8月)
営業収益(百万円) 14065 14505 14181 16896
営業利益(百万円) 7471 7694 7463 9100
経常利益(百万円) 6298 6391 6388 7944
当期純利益(百万円) 6297 6390 6387 7944
総資産額(百万円) 446849 442537 441944 528614
純資産額(百万円) 216693 215920 215055 273931
1口当たり分配金(円) 2511 2542 2540 2634

今までは安定した利益を保っていましたが、2018年8月には賃料の増加や発電設備の収入等によりNOI拡大となり、結果として増収となりました。

もちろん物件の購入・売却等も定期的に行ってはいますが、基本的には買収によって規模を拡大させる方向となっています。

上位物件

順位 物件名称 取得価格 比率 用途
1位 GLP東京Ⅱ 364億円 5.97% 物流施設
2位 GLP大阪 360億円 5.91% 物流施設
3位 GLP尼崎 250億円 4.10% 物流施設
4位 GLP東京 227億円 3.72% 物流施設
5位 GLP厚木Ⅱ 211億円 3.46% 物流施設

東京湾近くに位置するGLP東京Ⅱを旗艦物件としていますが、関西に位置するGLP大阪と尼崎が上位に組み入れられています。

物流施設主体型で最大規模という事もあって、かなり高い取得価格が並ぶ構成です。

地域別

東京 19.0%
関東地区 38.1%
中部・近畿地区 30.3%
その他 12.6%

東京の比率が高いという訳ではなく、その周りの関東地区として埼玉を主体として、その他は神奈川と千葉県に物件を保有しています。

また西日本の比率がそれなりに高く、名古屋、大阪、福岡と都市部を狙って保有しています。



総括

物流施設主体型では最大ではありますが、大型という特徴もあってそれなりに妙味はあるかもしれません。ただしこのカテゴリでは手堅いライバルもいるため、継続して利益をヨコヨコ、又は上昇出し続けてライバルたちを突き放すことが可能か、そこが争点となるでしょう。

昨今では物流施設が発展してきているため、様々なサービスが迅速に受ける事が出来ているという側面があります。そのため物流の発展は常に重要な立ち位置にあるという事も忘れてはなりません。

また電子商取引となるECの拡大によって、物流市場は拡大傾向が続いている状態です。この傾向が続けば申し分のない投資となりそうですが、景気悪化時にはその傾向も下がる危険性が高いのは事実です。

そして物流施設はテナントの契約期間というものがあり、これは数年単位という長い期間での契約となるため、収益が安定しやすい性質をもちます。ですがこの契約が終了する時期というものもあり、稼働率については注意が必要です。

終わりに

投稿した全てのJ-REIT評価記事を以下に貼り付けておきますので、お時間がある時にご確認を頂ければ幸いです。

・J-REIT 評価記事一覧

月並みはありますが、投資は政治・経済という不確定要素が伴うため、自己責任という表現になることをご容赦ください。


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