【REIT・3309】積水ハウス・リート投資法人の評価－物件数は多いが若い物件揃う

今回は積水ハウス・リート投資法人を紹介していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2020年1月29日時点でのデータとなります。

住宅で有名な積水ハウスをメインスポンサーとするリート。また、2018年に積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併したという背景があります。

その当時、積水ハウス・リート投資法人は事務所・商業施設・ホテルを投資対象としており、そして資産規模は約2069億円。

変わって積水ハウス・レジデンシャル投資法人は住居を主体としており、資産規模は約2007億円。

この2つが合併し、資産規模が4000億円の大型リートへと変貌しました。合併後も上手く稼働しているようです。

また比率の関係から住居が多めのリートとなっていますが、もともと両投資法人が物件が違うものを保有していた事もあり、比率は悪くありません。

物件取得額は5271億円の大型規模リートに属しますが、住居を多く含むことから物件数は119棟とそれなりの数となっています。

そしてNOI利回りは4.30%で、総合型でも住居を多く含む事を考えると小さい数値と言ったところですが、しかし築年数がかなり若いことを含めてこの数値は仕方のないとも言えます。

含み損益率は12.52％と良い方ではあります。またNAV倍率は1.13と少し高めの推移となっており、他の諸々の数値から高く推移することは納得できる部分ではあります。

そして有利子負債比率については44.57%とそれなりに高い状態ですが、資産規模が大きい事もあってさほど気になる数値ではありませんが、今後は50%を目指すとのことです。

ただ築年数については10.01年と物件数が多い中で非常に若めと言えます。これは一番古い物件でも竣工が1990年台は2件だけであり、それ以外は2000年台の物件となっていることが要因となっていますが、この点が今後の強みとなっていく事を期待したい所です。

そして稼働率は97.7％と高めであり、現在のところは非常に良好といえます。複数ある資産の中で住居が96.9％と一番低い状態ではありますが、住居でこの数値付近を維持できているため上手く管理されていると言えます。

※第7期は2分割後の分配金を記載しています

分配金は増加傾向で、右肩上がりの傾向が続いています。基本的には「物件売却益で急激な増加→次期から減少」という形になるような運用はしていないため、個人的には好感が持てます。

また、第10期にこのリートが目標としていた1600円を到達しています。今後もこの調子で右肩上がりの調子で頑張って欲しい所です。

合併前の積水ハウス・レジデンシャル投資法人が住居主体であったため、その関係から住居は多めです。

東京の比率は高めですが、しかし西日本側への比率も悪くありません。

東京付近の比率が高い事は、物件の価値が高く推移しやすいことが予想されるため良いことでもあるのですが、自然災害等の観点から望ましくないため、適度な分散で良いと言えます。