【REIT・3455】ヘルスケア&メディカル投資法人の評価-介護施設を主体とするリート

今回のブログ記事は、配当(分配金)利回りが4~5%台で推移するヘルスケア&メディカル投資法人を記載していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年1月31日時点でのデータとなります。

■概要

ヘルスケア施設特化型であり、主に介護施設関連への物件を保有しています。

このリートは3社のメインスポンサーが存在し、それぞれの分野にて運営を行っています。

  • 三井住友銀行:金融分野
  • シップヘルスケアホールディングス:介護オペレーション等
  • NECキャピタルソリューション株式会社:ファンド事業

ただし施設によっては実際の運用を行うオペレータ会社は異なり、様々な会社が介護の実業務を遂行しているイメージです。

そしてヘルスケアはその言葉の範囲が広いところはありますが、このリートが投資を行う施設は主に高齢者向けとなっています。ですが2017年にJ-REIT初の病院施設の保有を行いました。

その病院は新潟リハビリテーション病院という施設であり、名の通りリハビリを主業務とする病院です。今後も病院施設を継続的に取得することを期待したい所です。




■ヘルスケア&メディカル投資法人の状態

項目 情報
投資口価格 116200円
決算月 1月 / 7月
分配金利回り 5.71%
物件取得額合計 422億円
物件数 27棟
NAV倍率 0.99
NOI利回り 5.64%
有利子負債比率(LTV) 48.77%
含み損益率 8.7%
構成 ヘルスケア施設主体型
格付 JCR : A
築年数 15.4年
前期平均稼働率 100%

分配金は5.71%と高く推移している状態であり、これは分配金の上昇により上昇しています。

そして物件取得額は422億円と小型リートです。物件数は27棟に対してのこの額ですから、価値的には商業型と住居型の中間に位置する物件を保有しているイメージです。

NAV倍率は0.99であり、投資口価格としてはそれなりに支持は得られています。

またNOI利回りは5.64%と悪くなく、稼働率100%という高い数値も合わさっている所ではあるでしょう。

含み損益率は8.7%となっていますが、駅近くや郊外の施設などを混ぜて保有している事から、順当だが上手く価値があるという印象です。

有利子負債比率については48.77%と高い状態となっており、まだ規模が大きくない状態であるため少々不安な所ではありますが、今後は稼働率の高さを含めて折り合いを付けて行く部分でしょう。

ちなみに築年数は15年とそこそこの値です。ただしリノベーション等を行った綺麗な施設も一部ある印象です。

そして稼働率は100%であり、またこの稼働率は維持し続けています。高齢化社会もあって常に満室に近い形で維持ができる、そのような環境であるのかと推察します。

■各決算データと地域別の分散状態

第4期
(2017年1月)
第5期
(2017年7月)
第6期
(2018年1月)
第7期
(2018年7月)
営業収益(百万円) 784 1162 1219 1267
営業利益(百万円) 354 627 624 625
経常利益(百万円) 294 521 513 522
当期純利益(百万円) 293 520 512 521
1口当たり分配金(円) 2440 2697 2653 2699
総資産額(百万円) 27905 42345 42425 42438
純資産額(百万円) 13007 20321 20313 20322
自己資本比率(%) 46.6 48 47.9 47.9
1口当たり純資産額(円) 107947 105234 105190 105238

第五期は物件を6件取得したため、利益や資産が増加しています。また分配金もうまく上げられたようです。

その後も物件は取得していますが、全体的に安定した動きをしていることが見受けられます。

上位物件

順位 物件名称 取得価格 比率 用途
1位 神戸学園都市ビル 43億円 10.24% シニア施設
2位 グリーンライフ守口 42億円 9.84% シニア施設
3位 SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 36億円 8.49% シニア施設
4位 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 31億円 7.23% シニア施設
5位 スマイリングホームメディス足立 23億円 5.34% シニア施設

地域別

東京 30.2%
関東地区 16.7%
中部・近畿地区 38.5%
その他 14.5%

駅前だけでなく、郊外の大型物件を抱えており、その取得価格は中々の高額となっています。

なお一位の神戸学園都市ビルは駅前の大型物件であり、介護、リハビリ施設だけでなくファストフードなどの商業店舗もある、複合型の施設となっています。

それ以外の上位4件は駅から離れた郊外の施設ですが、取得価格は高めです。また全体的に中々の地域分散がされているイメージです。

■分配金利回りはそこそこで、インカム主体として考えるリート

高齢化社会を迎えて行く中で、必ず介護施設は需要は増加傾向が見込まれます。

ただ値上がりを求めるリートかと言うとそうではないと思っており、それはグロース傾向をもつオフィスと比較すると、物件価格と賃料の上昇が限定的であると個人的に見ているからです。

そのため、このリートは高い稼働率によって収益を期待し、安定したインカムを主体とする印象です。

また今後の不動産業界が厳しくなることが予想されますが、ヘルスケアという分野は景気に多少なりにも影響は受けるが、そのダメージは少ない方であるという傾向があるため、ヘルスケアでも不動産という分野であるこの投資法人は、どの様に推移となるのかを期待したい所です。

介護業界という事もあり、いづれ家族や私自身がお世話になる可能性もありますので、継続的に発展を祈りたいリートの一つです。

■終わりに

投稿した全てのJ-REIT評価記事を以下に貼り付けておきますので、お時間がある時にご確認を頂ければ幸いです。

・J-REIT 評価記事一覧

月並みはありますが、投資は政治・経済という不確定要素が伴うため、自己責任という表現になることをご容赦ください。


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