東証REIT Core指数とは、大型銘柄が選択されやすいインデックス

J-REITにインデックス投資か分散投資を行う際には、有名な指数として「東証REIT指数」というものがありますが、それとは別に「東証REIT Core指数」というものが存在します。

このCoreの名が付く指数ですが、その特性からJ-REITの一部銘柄に投資可能な指数という特徴を持ちます。本記事ではその内容を記述していきます。

東証REIT Core指数とは

東証市場に上場するJ-REITの銘柄の中からスクリーニングを行い、銘柄を選択した上で、その銘柄に対して均等加重方式を用いるインデックスとなります。

この均等加重方式ですが、単純に言えば全銘柄を平均して保有するというものですが、ただし銘柄ごとに修正係数を持ち、これによってその保有比率に多少の変動が生じます。つまり修正係数によってある程度の評価が上乗せされるということです。

また2019年3月29日時点では26名柄が選定されており、インフラファンドを除くJ-REITの全銘柄が61銘柄であることを考えると、半分よりちょっと少ない銘柄数となっています。

銘柄選定

毎年4月の最終益業日を基準とし、そこから銘柄のスクリーニングが行われた後に、6月の上旬(厳密には5営業日目)にリバランスが実行されます。

そして銘柄スクリーニングですが、整理銘柄でないものの中から、流動性と、浮動株時価総額を基準として累積時価総額を考慮したものが選択されます。

この累積時価総額が少々特殊であり、これをザックリ説明すると、浮動株が多くてその時価総額が高い上位銘柄から順に追加していき、その合計が80%となった銘柄を選定とする、という内容です。

なお80%という値は2017年6月の初回銘柄選択時の数値ですが、今後は以下の通りにスクリーニングされます。

  • 累積時価総額が90%以内の銘柄を継続して保有
  • 構成されていない銘柄のうち、累積時価総額が70%以内となるものを追加

と、スクリーニングは小難しい計算が伴うのですが、ストレートに表現すると市場で取引のされやすい銘柄(浮動株)が沢山あって、浮動株の時価総額が高い銘柄が優先して採用されやすいという事です。

ただしそのスクリーニングが行われた後に、均等加重方式とその個別銘柄ごとの修正係数が適用されるため、特殊な構成となることも事実です。

構成銘柄もそうですが、この特殊性を順位で示すと、単純な時価総額最大の日本ビルファンド投資法人が1位になるのではなく、積水ハウスリート投資法人が1位になる、このような感じです。

東証REIT指数で満足できなければ

指数の関係上、必ずしも大型銘柄の順に銘柄が構成されるわけではありませんが、大型が主体となりやすいインデックスである、という表現に留めておくべきでしょう。

このインデックスを用いて投資するにはETFを購入する必要がありますが、記事の記載時点では以下の銘柄が存在します。

  • 2517:MAXIS Jリート・コア上場投信
  • 2527:NZAM 上場投信 東証REIT Core指数
  • 2528 :ダイワ上場投信-東証REIT Core指数

また個別銘柄と比較すると分配金利回りは低くなってしまいますが、分散性を考慮すると致し方ない部分だと考えます。

そしてこの指数は、東証REIT指数で満足できない方や、多少なりにも大型寄りの銘柄を主体としてJ-REITにインデックス投資をしたい場合には、この東証REIT Core指数を用いたETFの購入を選択肢に入れる、この様な印象を個人的には受けています。


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