私のポートフォリオではJ-REITを多く保有しています。その理由は配当利回りが高いということと、不動産は様々な有事があれば大きく値を落とす危険性もあるのですが、それが無ければ比較的に安定する面もあるという視点からです。
またその制度から配当利回りも高く、株主還元が強い部分もあります。そして上場していることから売買も比較的に簡易であり、その流動性も高い方だと私は勝手に解釈しています。
そして予め投資のリスクという点を少し上げるとすれば、自然災害などにより物件の価値が下がる状態や、大口の顧客が離れるという所です。
自然災害で特筆するとすれば地震が挙げられます。日本は地震が多い地域のため、それにより影響を大きく受けます。設備の破損など、物件へのダメージは非常に大きく負うことになるでしょう。
そして大口の顧客が離れるケースですが、例としてビルの数階部分を借りている会社があるとしましょう。その会社が経営悪化であったり、綺麗な物件へ移ることを目的するなどで出て行くことがあります。その場合は新しい顧客が入るまでに宙に浮いた状態が続き、それは収益の悪化に繋がるでしょう。
単純に考えるだけでこのようなリスクもあります。ですが大きな利点もあります。私がそう考えているJ-REITですが、今回は売買において私が非常に参考にしているサイトを紹介します。
■JAPAN-REIT.COMはJ-REIT投資に万能なサイト
私はJAPAN-REIT.COMというサイトを活用しています。google検索して簡単に出てくるサイトのため、ご存知の方が多いかもしれません。
●JAPAN-REIT.COM – 全ての投資家のための不動産投信情報
J-REITに投資するにあたり、必要な情報が全てといっていい程に本サイトに集約されているため、物色する際は必ずここのサイトをチェックしています。
全銘柄のチャート、資産運用状況、利回り一覧、決算月、物件、リリース情報など、欲しい情報が豊富過ぎる程に用意されています。J-REIT投資に慣れれば正直なところココだけの情報で事足りるレベルであり、私としてはこのサイトの存在が本当に欠かせません。
■一番のオススメは全銘柄を一望できるこのページ
以下のページで、参考となる多くの情報が取得できます。
ここから全J-REIT銘柄の一覧が表示されます。しかもそれぞれの情報を基にソートが可能です。これで利回りが高いものをチェックしたり、価格を参考にしたりと様々な順位を見ることが出来ます。
それぞれの銘柄をクリックすれば、詳細な情報が閲覧できます。そのため、私はこのページを開くことが一番多いです。
また上部の「REIT情報」 → 「銘柄比較」に推移すれば、指定した銘柄をグラフなどを交えて複数件の比較することが出来ます。ここの情報も非常に参考になります。
そして分配金利回りを見る際に必ず注意しなければならない事が1点あります。それは物件売却などによりその利益を分配したため、異常に高くなることがあるという事です。
そのため数期ほど前までの分配金情報を見て、数百円と異常に跳ね上がっている所が無いか確認する必要があります。その際は各銘柄の詳細なページを見るか、上記に示したリンクのページから「分配金一覧」をクリックして見ると良いかもしれません。
そもそもの不動産自体の収益についてですが、貸し出しによる継続的な収益もあるのですが、物件の売買という利益を得る方法もあります。
物件を売却した場合は一時的に大きな利益を得て分配金を出すことが出来るのですが、その場合において、たった1期だけの情報を引きずり利回りが高く表示されるケースがあります。
分配金が多く出るのは良いのですが、その先を見据えて考えると継続的な収益が入らなくなることを意味するため、欠点も存在します。
ただ売却自体は必要性の薄い物件の整理であったりと様々な意図が含まれていることがあるため、これもその先を見据えるという点では良い可能性もあるでしょう。
■その他参考として
またこのサイトでアカウント登録をすれば、自身のポートフォリオ的なものを設定することもできます。そこで設定した銘柄については、分配金の情報や、物件の取得や売却などの情報がリリースされた際など、その他の細かい情報をメールにて通知してくれます。
これが意外と嬉しい情報であり、次の分配金の見込みや動向などを把握することができるためとても活用できています。ただあまり参考としない情報も受信することがあります。
そして何故か太陽光系などのインフラファンドに関しては登録できないのが少々残念です。
■終わりに
基本的に分配金による収益が主目的のJ-REITですが、意外と中期的な売買も親和性があると私は思っています。
またJ-REITに投資する際は、体力という観点から物件取得額合計が大きいこと、自然災害リスクの観点から各地域に物件を分散しているものをオススメします。そして結構な頻度で新株発行を行うため、それによる下落に耐える強い握力も必要です。
と言いつつ私の場合は、お手頃な価格の分配金利回り4%以上で、物件取得額合計がおよそ1000～2000億円と小型～中型を多く保有していたります。その中で値が跳ね上がった銘柄もあれば停滞している銘柄もあるため、その動きは色々な意味で私をワクワクさせてくれるJ-REITさんたちです。
また多くがNISAで取得しているため、分配金が多いことによる非課税効果を定期的に強く受けている部分もあります。
