【REIT・3269】アドバンス・レジデンス投資法人の評価－住居主体型で最大規模

今回のブログ記事はアドバンス・レジデンス投資法人を紹介していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年2月9日時点でのデータとなります。

伊藤忠をスポンサーとした住居特化型であり、過去に2つの投資法人が合併して出来たリートです。

また住居特化型の中では最大規模であり、取得価格は住居特化型の中で最大で、物件数に数については全リート最大という特徴を持ちます。

このリートの強みの一つとしては、駅前の物件を大量に保有しているということです。保有する物件のうち徒歩10分以内を92%と高比率で保有しており、つまり価値の下がりづらい、そして価値の上がりやすいものを主体として保有しているアドバンテージを持ちます。

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料収入であり、これは収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

分配金は3.42％と低めですが、これはNAV倍率が1.39と異常に高くなっていることが原因です。これは含み損益率が22.60％と異常に高い値を示していることから、それに応じて投資口価格の値段も高くなっているという事です。

またJCRとR&Iから格付を取得しており、特にJCRからAAという高い格付けを取得している点は強みです。これは日銀のリート買い入れ基準に適合します。

そして物件取得額は4481億円、物件数は264棟とかなりの大型リートに属します。両数値共に住居主体型リートでは最大です。

そしてNOI利回りは5.65%と住居主体型の中では通常値です。ですが住居型リート自体が全体的にそこまで差異があるわけではありません。

有利子負債比率については49.89%と高めに推移してはいますが、その値は徐々に減少傾向へとコントロールされていることと、借りている債務借金の返済期限がうまく平坦化されていることから、財務自体がしっかりしている印象です。

築年数については12.13と高くはありません。また稼働率も良好です。

この3期分を見るだけでは純利益・分配金はうまく上昇しています。

このリートは物件の取得・売却を適宜おこなってはおりますが、純資産に大きな影響を及ぼすことなくコントロールされており、各数値に関しても徐々に推移する状態です。これは全体的な取得価格等の大きさもあって成せる業です。

順位	物件名称	取得価格	比率	用途
1位	レジディアタワー目黒不動前	165億円	3.68％	住居
2位	パシフィックロイヤルコートみなとみらい　オーシャンタワー	140億円	3.12％	住居
3位	パークタワー芝浦ベイワードアーバンウイング	96億円	2.14％	住居
4位	レジディアタワー上池袋	83億円	1.84％	住居
5位	レジディア西麻布	68億円	1.51％	住居