【REIT・3481】三菱地所物流リート投資法人の評価-物流関連の将来に期待

2020年4月20日

今回のブログ記事は、配当(分配金)の利回り4%前後で推移する、成長途中である三菱地所物流リート投資法人を記載していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年1月15日時点でのデータとなります。

■概要

スポンサーに三菱地所を持つ、非常に強力な後ろ盾を持ったリートです。

ポートフォリオは物流関連で構成されており、その名の通りの物件取得を行ってきておりますが、このリートのポートフォリオ構築方針として、物流に関連したの工場、研究開発施設及びデータセンター等も投資対象としており、その比率は20%に制御する見込みです。

また原則として、10000㎡以上の面積を保有する物流設備への投資も方針としており、長期安定稼働を見込める施設を投資対象としています。

このリートは三菱地所がバックで付いていますので、上記の投資方針でも見える通り、手堅く、長期で安定した運用が期待されます。

■三菱地所物流リート投資法人の状態

項目 情報
投資口価格 245,800円
決算月 2月 / 8月
分配金利回り 4.43 %
物件取得額合計 832億円
物件数 10棟
NAV倍率 0.93
NOI利回り 4.92%
有利子負債比率(LTV) 25.05%
含み損益率 5.78%
構成 物流施設主体型
格付 JCR : AA-
築年数 7.5年
前期平均稼働率 99.9%

分配金は4.43%であり、4%の前後で推移するリートです。

そして物件取得額は832億円と小型リートに分類されますが、10000㎡以上の広大な物流施設を取得する方針となりますので、物件取得が継続して行われた際には取得額が増大していくでしょう。

そしてNAV倍率は0.93であり、投資口価格としては通常より少しだけ低い値で推移しています。少々人気が薄いことが伺えます。

またNOI利回りは4.92%となかなかの値を示しており、この高さで長期安定を目指すことが出来れば、素晴らしいリートになります。

含み損益率は5.78%でありますが、このリートが保有する物件は物流施設となりますので、比較的に都心から離れ、かつ駅から離れた場所にある施設が多いなど、諸々を含めてこの含み損益率は悪くないものと考えています。

そして有利子負債比率については25.05%と異常に低く、かなり上手く負債コントロールを行っている模様です。ここは流石といえます。

また格付けはJCRからAA-を取得しており、上場からかなり早い段階での取得を完了しています。

なお稼働率は異常に高く、ほとんどの施設が100%で推移している状態です。

■各決算データと地域別の分散状態

第3期
(2018年2月)
第4期
(2018年8月)
営業収益(百万円) 2042 2186
営業利益(百万円) 1243 1053
経常利益(百万円) 1074 1003
当期純利益(百万円) 1073 1002
総資産額(百万円) 78112 75453
純資産額(百万円) 54758 54567
自己資本比率(%) 70.1 72.3
1口当たり分配金(円) 5580 5292

まだ2年しか経過していないため評価がかなり難しいです。

自己資本比率については非常に高いです。これは有利子負債が少ないためですが、ここまで自己資本比率が高いリートは三井不動産ロジスティクスパーク投資法人かこのリートくらいです。双方ともに最強のスポンサーを持つ強力さが伺えるでしょう。

なお上記の2期分では利益が下がっていますが、まだ安定している状態ではあります。ただ次の5期については、全体から16.7%のテナントで賃貸期間が満了する予定であるため、その付近でどの様に推移するか、注視する必要があります。

上位物件

順位 物件名称 取得価格 比率 用途
1位 ロジポート相模原 214億円 26% 物流施設
2位 ロジポート橋本 182億円 22% 物流施設
3位 ロジクロス厚木 84億円 10% 物流施設
4位 MJロジパーク厚木1 67億円 8% 物流施設
5位 MJロジパーク福岡1 61億円 7% 物流施設

地域別

関東地区 73.7%
中部・近畿地区 12.0%
その他 14.3%

関東地区にその比率が偏っていますが、その施設は神奈川県、千葉、埼玉となっています。一番多いのは神奈川県に集中して物流施設を保有しています。

また大阪、神戸、福岡にも施設があり、物流の激しい大都市の付近にある物件を保有していることになります。

■分配金利回りはそこそこで、長期で安定したインカムを狙う

物流に関しては、アマゾンなどのEC事業が拡大するのであれば物流は成長していくことになります。ここは年々と拡大を続けており、このままで推移すれば物流は大きい事業となることも考えられます。

現在の所は2017年から連続して急激な公募増資などは行っていないため、様子を見ながら有利子負債の増加に気を使いつつ施設の取得を行っていくことと思いますが、その動向には継続して見守る必要がありそうです。

この三菱地所物流リート投資法人はスポンサーに手堅い三菱地所が控えている事もあり、どちらかと言うと長期で安定したインカムを受け取る、そのようなリートとなるでしょう。

■終わりに

投稿した全てのJ-REIT評価記事を以下に貼り付けておきますので、お時間がある時にご確認を頂ければ幸いです。

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Posted by mortinvs