【REIT・3249】産業ファンド投資法人の評価－接戦の複合型の中では最大のリート

今回のブログ記事は産業ファンド投資法人を紹介していきます。

では早速内容を記載していきますが、情報については2019年5月2日時点でのデータとなります。

総合商社の三菱商事と、リートでは複数のスポンサーの顔を持つUBS（三菱商事・ユービーエス・リアルティ）が、メインスポンサーとなっています。

このリートはインダストリアル不動産や、産業用不動産に関わるものや、インフラに関わる物件を保有することを目的としています。ちなみにインダストリアル不動産とは以下の通りとなります。

通常のリートとはかなり異なる形態の物件であり、かなり面白いREITです。上記を纏めると、物流施設や、工場研究開発施設等、インフラ不動産を纏めたものと言っても過言ではありません。

また目標ポートフォリオとして以下の方針を定めています。

特に注目すべきところは賃貸借契約期間でしょうか。10年以上という長期での契約を主体とするような構成であり、かなり手堅い物件を保有するイメージです。

少しだけ各情報の補足すると、NOIに関しては賃料収入であり、これは収入から実際に発生した管理費や固定資産税などの経費のみを控除したものです。つまり、純利益率のようなものと考えて下さい。

NAV倍率は純資産価値に対する投資口価格(株価)の割安度であり、株式のPBRに近いものです。
それでは基本的な情報を見て行きましょう。

JCRからAAという高い格付を取得しており、また日銀が購入している銘柄です。

物件取得額は2747億円という大型寄りのリートではありますが、物件の性質から67棟とそれなりの数を保有しています。また含み損益率も17.50％とかなり高く、NOI利回りは取得物件の性質もあり5.74%と高めです。

またNAV倍率は1.22と高めの推移となっており、投資口価格としては高い状態にある事が伺えます。

そして有利子負債比率については50.06%と高めではありますが、長期的に同様の値であることから、コントロールされている印象です。

築年数については21.21年と少しばかり高いですが、そもそもの取得する物件が研究施設やインフラ関連であるという性質もあり、現状ではさほど気にならないとは考えています。

なお稼働率は99.6％と非常に良好です。

※22期に投資口を4分割しているため、それに応じた額を算出しています。

直近では分配金が右肩上がりの推移となっており、これは収益を順調に増やしているためです。

ちなみに2017年7月期は分配金が急増していますが、これは2017年PO取得資産の収益増加と、決算期変更差異（6ヶ月→7ヶ月）によって1か月分の利益が上乗せされたことが要因となっています。

物流施設	47.7％
その他施設	52.3％

主には物流施設が主体となっていますが、データセンタや工場、研究開発施設などを保有しており、リートの中ではかなり特殊な構成となっています。

また大型企業が巨大企業が主要テナントとなる物件を所有しており、これはジョンソン＆ジョンソンや、JCBなどが挙げられます。ちなみにJCBは三鷹に存在しますが、そこではコールセンター等の業務も行っています。